Технически паспорт на сграда. Kакво да провери купувачът преди сделка

Техническият паспорт събира идентификационните и техническите характеристики на строежа, данни за извършени промени, мерки за поддържане и указания за безопасна експлоатация. Това е важен източник за купувача, но не е гаранция, че сградата няма дефекти. Самият нормативно определен обхват на документа показва защо той трябва да се чете заедно със строителните книжа и реален технически оглед. [Наредба № 5, чл. 4-7]

Липсващият паспорт също не доказва автоматично, че една стара сграда е незаконна. За частните съществуващи строежи вече няма общ краен срок за паспортизация. Затова първо трябва да се установят годината и историята на строежа, приложимият режим и причината документът да не бъде представен. [МРРБ за промяната на режима през 2021 г.]

Нормативните източници са проверени на 19 август 2026 г. Материалът е обща информация, а не техническо или правно заключение за конкретна сграда. При преустройства, видими пукнатини или разминаване между документите и действителното състояние са необходими инженер и адвокат.

Кога се съставя технически паспорт?

За нов строеж техническият паспорт се съставя след завършването и преди въвеждането му в експлоатация. Наредба № 5 определя като „нов строеж“ по този режим по правило строеж с разрешение за строеж след 1 януари 2007 г., както и някои по-рано разрешени, но невъведени в експлоатация строежи. За съществуващ строеж паспортът се съставя въз основа на обследване и оценка. [Наредба № 5, чл. 2, чл. 12-14 и § 1]

Законът изисква паспорт и след реконструкция, основно обновяване, основен ремонт или преустройство на съществуващ строеж. Когато след въвеждането в експлоатация настъпят промени, които засягат основните характеристики на строежа, те трябва да бъдат отразени във вече съставения паспорт. Това се отнася и за определени строителни работи, за които не се изисква разрешение за строеж, ако засягат тези характеристики. [ЗУТ, чл. 176а и 176б] [Наредба № 5, чл. 14, ал. 3]

При строеж, разрешен и въвеждан в експлоатация на отделни самостоятелно използваеми етапи, могат да бъдат съставени паспорти за етапите, които след завършването се обединяват в един паспорт. Затова при поетапен комплекс поискайте да се уточни точно за коя сграда или етап е представеният документ. [Наредба № 5, чл. 3]

Какво съдържа паспортът?

Наредбата разделя паспорта на три части. Част А съдържа основните характеристики на строежа: идентификационни данни, година на построяване, конструктивна система, инсталации, енергийни характеристики, извършени промени и опис на наличните строителни документи. Част Б съдържа резултати от обследванията, необходимите мерки и срокове за основни и текущи ремонти. Част В дава указания за безопасна експлоатация, включително за опазване на носещата конструкция и правилно поддържане на инсталациите. [Наредба № 5, чл. 4-7]

Тази структура е полезна, защото насочва разговора към конкретни въпроси. Има ли посочена неотложна мярка? Изтекъл ли е препоръчаният срок за преглед или ремонт? Отразена ли е известна реконструкция? Ако документът предвижда действие, поискайте доказателство дали и как е изпълнено.

Паспортът обаче не е дневник на всяка пукнатина и не заменя протокола за приемане на апартамента. При паспорт на нов строеж основата е документацията за завършването му, а при съществуващ строеж обследването включва проучване на документите, огледи, измервания и при необходимост изчислителни проверки. Затова тежестта на информацията зависи и от основанието, по което паспортът е съставен. [Наредба № 5, чл. 13 и чл. 20-24]

Какво паспортът не доказва

Техническият паспорт не е разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. При въвеждането в експлоатация паспортът е един от изискуемите документи, но самият акт за въвеждане се издава отделно от компетентния орган. [Наредба № 2 за въвеждане в експлоатация, чл. 5]

Паспортът не е и кадастрална схема. Енергийният сертификат също е отделен документ: при нова сграда нормативният списък за въвеждане в експлоатация посочва техническия паспорт и сертификата за енергийни характеристики като различни документи. [Наредба № 2, чл. 5, ал. 2, т. 10]

Накрая, паспортът не е актуално конструктивно становище за конкретна пукнатина или намеса. Той може да съдържа конструктивни данни и резултати от обследване, но нов видим проблем трябва да бъде оценен от инженер на място.

Къде се съхранява?

Един оригинален екземпляр се предоставя на възложителя или собственика, а друг се съхранява при органа, издал разрешението за строеж. Собственикът има задължение да пази паспорта, а компетентният орган поддържа архив. От 2021 г. ЗУТ предвижда паспортите да се публикуват и в Единния публичен регистър по устройство на територията. [Наредба № 5, чл. 15-18] [ЗИД на ЗУТ от 2021 г., § 59]

В сграда в режим на етажна собственост първо поискайте копие от продавача и попитайте управителя къде се държи сградната документация. Ако не получите документ, проверете и при органа, издал разрешението за строеж. Не приемайте, че управителят непременно разполага с единствения оригинал.

Как да го проверите преди покупка?

Поискайте целия актуален документ, а не снимка на заглавната страница. Проверете регистрационния номер, адреса, идентификатора на строежа, годината на построяване и основанието за съставяне. При одобрена кадастрална карта регистрационният номер за сграда или самостоятелен обект съвпада с кадастралния идентификатор. [Наредба № 5, чл. 4, ал. 2]

После сравнете паспорта с разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация, одобрения или екзекутивния проект и видимото състояние. Не е нужно купувачът да поставя техническа диагноза. Нужно е да забележи въпросите, които изискват специалист: неотразено преустройство, намеса по обща част, различен идентификатор, неизпълнена мярка или видима повреда.

Ако откриете несъответствие, поискайте писмено обяснение и документите зад него. Когато проблемът засяга конструкцията или законността на извършена промяна, отложете необратимото плащане до приключване на техническата и правната проверка.

Има ли общ срок за всички стари частни сгради?

Не. Изменението на Наредба № 5 от 2021 г. остави срок до 31 декември 2032 г. за посочените в нея съществуващи строежи публична държавна и публична общинска собственост. За останалите съществуващи строежи не е предвиден общ задължителен краен срок. [Държавен вестник, бр. 68 от 17 август 2021 г.]

Следователно старото универсално твърдение „всички сгради трябваше да имат паспорт до 2022 г.“ вече е невярно. За конкретната покупка проверете дали паспорт е бил необходим заради ново строителство, въвеждане в експлоатация или последващи строителни дейности.

Следваща стъпка

Преди да платите резервационна сума, поискайте техническия паспорт заедно с документа за въвеждане в експлоатация, [кадастралната схема](https://tvproperty.bg/bg/article/kadastralna-shema-apartament-proverka-sdelka) и документите за собственост. Ако купувате ново строителство, вижте и практическото ръководство за [Акт 14, Акт 15 и въвеждане в експлоатация] TV Property може да организира комплекта документи и последователността на независимата проверка за конкретния имот.

[Поискайте проверка на документите от екипа на TV Property].

Официални източници

1. [МРРБ: Наредба № 5 от 28 декември 2006 г.](https://www.mrrb.bg/bg/naredba-5-ot-28-dekemvri-2006-g-za-tehnicheskite-pasporti-na-stroejite/)
2. [Държавен вестник: Наредба № 5, първоначален текст](https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=3183)
3. [Държавен вестник: изменение на режима от 2021 г.](https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=160759)
4. [МРРБ: Закон за устройство на територията, консолидиран към ДВ, бр. 47 от 10 юни 2025 г.](https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-ustrojstvo-na-teritoriyata-84665/)
5. [Държавен вестник: Наредба № 2 за въвеждане в експлоатация](https://dv.parliament.bg/DVWeb/showMaterialDV.jsp?idMat=119224)