en
През 2026 сигурната покупка изисква професионален стандарт за управление на риска: плащанията се обвързват с документи и реален напредък, а не с календарни дати. Така защитавате бюджета си, планирате кредитиране по-лесно и избягвате класическия капан: апартаментът изглежда готов на хартия, но пътят до законно ползване и спокойното предаване на жилището остава неясен.
Визуална схема на процеса: от избор до ключове
Използвайте тази рамка като бърз ориентир, когато решите да купите апартамент в строеж:
Разрешение за строеж → Акт 2 (строителна площадка) → Акт 14 (груб строеж) → удостоверение по чл. 181 (административно потвърждение на степен) → довършителни работи и инсталации → Акт 15 (завършен строеж и предаване) → въвеждане в експлоатация (разрешение/удостоверение) → предаване и приемане на апартамента → партиди и реално нанасяне
Защо актовете са вашият компас, когато решите да купите апартамент в строеж
Когато купувате апартамент в ново строителство, Вие не купувате само квадратни метри. Купувате процес: разрешение, строителство, контрол, документи, предаване на завършен строеж и административно въвеждане в експлоатация. Ако процесът е прозрачен, рискът е управляван. Ако процесът е неясен, тежестта на риска се прехвърля директно върху купувача под формата на забавяния, компромиси и непредвидени разходи.
Точно затова трите ключови етапа са толкова важни. Те превръщат разговора от обещания в проверими факти. При инвеститор с дълга история и ясни стандарти, какъвто е TV Property Ltd., тези етапи се управляват с вътрешен контрол и подредена документация. Репутацията в този сектор се гради върху последователно изпълнение.
Акт 14 и удостоверение по чл. 181: разликата, която обърква повечето купувачи
Това е една от най-важните теми при покупка на апартамент в строеж и често е причина купувачите да имат нереалистични очаквания.
Какво е Акт 14 в практиката
Акт 14 фиксира, че конструкцията е изпълнена и е достигнат етап груб строеж. На този етап сградата вече е „видима“ като обем и форма, а ключовата, най-скъпа за корекция част (конструкцията) е преминала приемане по установен ред.
Важно: Акт 14 не означава готов апартамент за живеене. Означава, че основата на сградата е изградена и е приета като конструкция.
Какво е удостоверение по чл. 181 и защо изобщо има значение
Удостоверението по чл. 181 е административен документ, който потвърждава степента на завършеност (най-често „груб строеж“) и се използва като опора в ситуации, в които трета страна иска външно, административно потвърждение, например:
-
при определени нотариални действия и структури на сделката
-
при банково кредитиране, когато банката предпочита административно удостоверяване на етапа, а не само строителен акт
Защо не са едно и също
-
Акт 14 е документ в рамките на строителния процес и контрол.
-
Удостоверението по чл. 181 е административно потвърждение на степента на завършеност.
В добре организирано строителство двата документа се допълват и елиминират „сивите зони“ за купувача.
Инвестиции в имот: защо Акт 14 е критичната точка за риска и доходността
При инвестиции в имот най-рисковият период е ранният. Причината е проста: вложението нараства, а реално изграденият актив още не е напълно „видим“. Акт 14 е моментът, в който стойността започва да е измерима и проверима.
След Акт 14 вече можете да оцените реални параметри, които влияят пряко върху стойността:
-
естествена светлина и експозиции, които не се виждат в 3D визуализации
-
реална гледка и потенциални бъдещи „изненади“ около застрояване
-
логика на тераси, отводняване, вертикали и шахти
-
качество на общата геометрия и изпълнението на ключови възли
За купувач, който планира бъдеща продажба или отдаване, това е точката, в която проектът престава да е концепция и започва да е актив.
Акт 15: завършена сграда, но още не финал за нанасяне
Акт 15 е етапът, при който строежът се предава като завършен от строителя към възложителя заедно със строителната документация. От гледна точка на купувача това е критичен момент, защото:
-
показва доколко сградата е завършена по проект
-
изкарва на светло евентуални отклонения и тяхното документално отразяване
-
поставя началото на финалните стъпки към въвеждане в експлоатация
Точно при този етап се вижда разликата между проект, който се управлява професионално, и проект, който „догонва“ проблемите накрая. В практиката на инвеститор с утвърден процес вътрешният контрол преди Акт 15 елиминира по-голямата част от типичните дефекти още по време на работа, което прави финалните огледи предвидими и спокойни.
Какво да проверите около Акт 15
-
Има ли екзекутивна документация (документи, отразяващи действително извършеното строителство), ако има промени
-
Има ли недовършени общи части или инсталации, които могат да забавят финалните процедури
-
Има ли ясен план за отстраняване на забележки и кой носи отговорността по него
Как да изберете ново строителство в София или Бургас, което няма да „увисне“ след Акт 15
София и Бургас са различни пазари, но рискът за купувача се измерва по един и същ начин: прозрачност и процес.
В София натискът често идва от сложна градска среда, натоварени графици и координация на повече участници. В Бургас има специфики около сезонност, крайморска среда и присъединявания в определени зони.
Независимо от града, има три признака на проект, който няма да спре в най-неудобния момент:
-
Документацията е подредена и се показва без увъртане
-
Сроковете са обвързани с етапи и контрол, а не с оптимистични прогнози
-
Има видим вътрешен контрол и ясна комуникация с купувачите
Логиката на банковото кредитиране: как банката оценява имота в строеж
Тук е важно да се говори реалистично. Банките имат различни политики и решенията зависят от профила на клиента, оценката, конкретния проект и риска, който банката вижда.
Основният принцип е един: банката финансира обезпечение, а не намерение. Колкото по-завършен е строежът, толкова по-нисък е рискът и толкова по-лесно се отпускат средства.
Какво означава това в практиката
В много случаи банките работят с усвояване на части (траншове). Това означава, че сумата се отпуска поетапно, според напредъка.
Ориентири, които да имате предвид
-
Преди Акт 14 финансирането често е по-ограничено или изисква допълнително обезпечение
-
След Акт 14 кредитът става по-реалистичен, защото строежът е на груб етап и рискът намалява
-
Около Акт 15 банките обикновено са по-склонни да финансират, защото сградата е завършена като строеж
-
Финалното въвеждане в експлоатация често отключва последни траншове и окончателно приключване на финансирането
Критично важно: синхронизирайте договорните плащания с банковия график, за да не стигнете до недостиг на средства в момент, когато се очаква плащане по договор.
Мини сценарий: покупка в София с ипотека и фиксиран бюджет
Купувач планира покупка на апартамент в София, разчитайки на ипотека за основната част от сумата. Банката одобрява отпускане по етапи: първо след Акт 14, второ около Акт 15, последно след въвеждане в експлоатация. Ако договорът с инвеститора е направен с плащания по календар, а не по етапи, купувачът може да попадне в бюджетен дефицит точно в най-напрегнатия момент. Решението е още в началото да се изгради график, който следва документите, а не датите.
Енергийна ефективност и въвеждане в експлоатация: как документите влияят на сметките
Енергийната ефективност не е маркетинг. За собственика тя означава:
-
по-ниски сметки за отопление и охлаждане
-
по-стабилен комфорт, по-малко прегряване и по-малко конденз
-
по-добра стойност при бъдеща продажба или отдаване
Как да гледате на темата без технически жаргон:
-
фасада и изолация, дали сградата пази топлина и прохлада
-
прозорци и монтаж, защото именно монтажът често е решаващ
-
инсталации и въздух, защото комфортът не е само температура
Плащанията: защо решенията се вземат по документи, а не по календар
При покупка на апартамент в строеж сигурността идва от една дисциплина: плащанията следват реално изпълнение и документи.
Практична схема, която намалява риска
-
ограничен депозит след проверка на разрешението и проекта
-
плащане след доказан груб строеж и документи около Акт 14, включително административно удостоверяване, когато е необходимо
-
плащане при реален напредък по инсталации и довършване около Акт 15
-
финално плащане след въвеждане в експлоатация и при ясно предаване на апартамента с протокол и опис на забележки
Огледи по време на строителството: какво да гледате, за да избегнете скъпи изненади
Оглед около Акт 14
-
тераси, наклони и отводняване
-
покрив и водоотвеждане
-
шахти и вертикали, дали са логични и оставят достъп за поддръжка
Оглед преди Акт 15
-
дограма и монтаж, фуги, стабилност, работа на механизми
-
общи части, стълбище, осветление, вход, асансьорна зона
-
инсталации, табла, щрангове, трасета и достъп
Предаване и приемане на апартамента: как да минете през финала спокойно
Предаването на апартамента не е формалност. Това е моментът, в който се описва състоянието и се фиксират забележки и срокове.
Мини чеклист за предаване на апартамента
-
стени и подове, равнини, ъгли, следи от влага
-
бани, сифони, наклони, детайли около мокри зони
-
дограма, уплътнения, отваряне, заключване
-
електро и ВиК, тестове на изводи и налягане
-
врати, каси и затваряне
Мини чеклист за общи части
-
вход и контрол на достъп
-
осветление и довършени зони
-
паркинг и подходи, ако са част от проекта
Мини сценарий: защо купувач в Бургас може да чака месеци за ток, въпреки че сградата е въведена в експлоатация
Купувач купува апартамент в Бургас с план за живеене през лятото и отдаване в останалото време. Сградата стига до финално въвеждане в експлоатация, но конкретният апартамент остава без нормална партида за ток заради забавяне в административни стъпки, координация и документи между участници в процеса. В такъв случай жилището е законно, но реалното ползване може да се затрудни.
Как се предотвратява: още около Акт 15 се изисква план за присъединявания и партиди с ясни срокове, списък с нужните документи и конкретен отговорник, който движи процеса. Това е организационна дисциплина, не късмет.
FAQ: 15 въпроса, които трябва да имат ясен отговор преди по-голямо плащане
-
Има ли валидно разрешение за строеж и съвпада ли с обекта, който купувате
-
Кой е възложител, строител и строителен надзор
-
Кога е планиран Акт 14 и как ще го видите като документ
-
Нужно ли е удостоверение по чл. 181 за конкретната сделка
-
Как са обвързани плащанията с етапи и документи
-
Какво точно означава Акт 15 в този проект
-
Как се управляват забележки и срокове около Акт 15
-
Какъв е планът за въвеждане в експлоатация
-
Как се синхронизират плащанията с банката, ако има кредит
-
Как се правят огледи преди подписване на ключови документи
-
Как се документират промени и отклонения, ако има
-
Как протича предаването на апартамента и как се описват забележки
-
Как се движат партиди за ток и вода и кой е отговорник
-
Какво означават енергийните характеристики за бъдещите сметки
-
Кой е конкретният контакт, който води процеса до ключовете
Финални насоки
Когато решите да купите апартамент в ново строителство през 2026, мислете като човек, който управлява риск. Парите следват документи и реално изпълнение. Изисквайте прозрачност, задавайте точните въпроси и синхронизирайте договора с банковата логика, ако ползвате кредит. Така покупката се превръща в подреден процес, а не в серия от надежди.
Тук ще намерите полезна информация за апартаменти до ключ.