Кадастрална схема на апартамент: какво показва и как се проверява преди сделка

Кадастралната схема е официален документ за самостоятелен обект, например апартамент, офис, ателие или гараж, в територия с одобрена кадастрална карта и кадастрални регистри. Тя удостоверява кои данни за обекта и собствеността са регистрирани в актуалните кадастрална карта и регистри. Административен регистър: услуга 1449 на АГКК

Това не превръща схемата в универсално доказателство за сделката. Кадастърът идентифицира обекта и показва регистрираните данни. Актовете за собственост, вписванията, ипотеките и възбраните се проверяват и по документите за собственост и в Имотния регистър. Агенция по вписванията: обхват на Имотния регистър

Източниците са проверени на 19 август 2026 г. Материалът е обща информация. При разминаване между схема, нотариален акт, строителни книжа и действително състояние използвайте адвокат и правоспособно лице по кадастър. При строителен въпрос може да е необходим и архитект или инженер.

Схема, скица и архитектурен план не са едно и също

За поземлен имот и сграда се издава скица. За самостоятелен обект в сграда се издава схема. След одобряването на кадастралната карта за съответната територия схема се изисква за актове, с които се признава или прехвърля собственост, учредява се или се променя друго вещно право, или се учредява ипотека. ЗКИР, чл. 49б

Архитектурният план има друга задача. Той показва проектното решение и обичайно съдържа повече детайли за помещенията и размерите. Кадастралната схема показва очертанието на самостоятелния обект и неговото място на съответния етаж, но не е подробен архитектурен чертеж на всяка вътрешна стена. Наредба № РД-02-20-4, приложение № 2, таблица 3

Затова рекламното разпределение не заменя схемата, а схемата сама не доказва, че всяко вътрешно преустройство е изпълнено по одобрен проект.

Какво точно показва схемата

Основните кадастрални данни за самостоятелен обект са идентификатор, етаж, очертание, брой нива, площ по документ, предназначение и адрес. Важно е уточнението „по документ“: посочената площ не е непременно резултат от ново измерване на апартамента при издаването на схемата. ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3

В зависимост от избраното съдържание официалната схема може да включва още предишен идентификатор, графична част за етажа, съседни обекти, общи части, идеални и прилежащи части, регистрирани данни за собственици и вещни права, както и данни за последното изменение, засегнало обекта. Наредбата позволява официалният документ да съдържа избрана от заявителя комбинация от нормативно изброените данни. Наредба № РД-02-20-4, приложение № 2

Започнете с пълния идентификатор. Той е уникалният номер, чрез който имотът се посочва еднозначно за територията на страната. После сравнете адреса, етажа, предназначението, броя нива и площта по документ с нотариалния акт и проекта на договора. ЗКИР, чл. 26 и 27

При мазе, склад, гараж или паркомясто проверете как точно е уредено правото: като самостоятелен обект, принадлежност, идеална част или друго право. Схемата е част от тази проверка, но решаващ е пълният комплект документи за собственост. Не приемайте, че елемент от рекламната брошура автоматично е включен в покупката.

Площта в схемата не е непременно „чистата площ“

Това е една от най-важните проверки. ЗКИР нарича показателя за самостоятелен обект „площ по документ“. Договорната цена при ново строителство обаче може да е изчислена върху застроена площ плюс идеални части от общите части или по друга изрично описана договорна формула. Схемата не обяснява сама тази формула. ЗКИР, чл. 27, ал. 1, т. 3

Сравнявайте отделно площта по документ, застроената площ в строителната документация, идеалните части и площта, върху която се формира цената. Ако числата се различават, поискайте продавачът да обясни всяко от тях писмено.

Как се получава схемата

АГКК предоставя услугата на гише и електронно чрез КАИС. За електронно заявление актуалната страница на услугата изисква регистрация и квалифициран електронен подпис. Посочените административни срокове са седем работни дни за обикновена и три за бърза услуга, но проверете условията и таксата отново в деня на заявяването. Административен регистър: услуга 1449

Публичният преглед в КАИС е полезен за първоначална ориентация. Той не е заместител на официалната схема, издадена чрез административната услуга. АГКК: достъп до електронните услуги на КАИС с КЕП

Има ли схемата срок на валидност

Не е определен фиксиран срок. Официалната услуга посочва документа като безсрочен, а АГКК разяснява, че схемата остава актуална независимо от датата, ако няма промени в границите или данните за имота. Когато има промяна, старата схема вече не е актуална и трябва да бъде издадена нова. Административен регистър: срок на действие АГКК: валидност на скиците и схемите

Това е по-точно от популярното правило „схемата важи шест месеца“. За сделката се уверете, че данните са актуални и че документът отговаря на изискванията на нотариуса, вместо да гледате само датата върху старото копие.

Какво да направите при разминаване

Първо установете какъв точно е проблемът. Различен идентификатор, очертание, етаж, предназначение или площ по документ не е същото като различно вътрешно разпределение, което може изобщо да не е подробно изобразено в схемата.

Законът предвижда изменение на кадастралната карта и регистрите при непълноти, грешки, явна фактическа грешка, нови или изменени обекти и промени в регистърните данни. Когато за промяната е нужен проект в цифров вид, той се изработва от правоспособно лице по кадастър. ЗКИР, чл. 51

Практически започнете със сравнение на схемата, нотариалния акт, одобрения или екзекутивния проект и действителното състояние. Нека правоспособното лице по кадастър определи дали има кадастрална грешка или необходимост от изменение, а адвокатът да оцени собствеността и отражението върху сделката. При физическо преустройство архитект или инженер трябва да провери строителните книжа и допустимостта му.

Не разчитайте на обещание „ще го оправим след нотариуса“, ако несъответствието засяга идентичността или правния обхват на купувания имот. След прехвърлянето купувачът може да остане с процедурата и риска.

Какво схемата не замества

Схемата не замества нотариалния акт или другия документ за собственост, удостоверението или справката за вписвания и тежести, нито строителните книжа. В кадастралния регистър могат да бъдат записани данни за всички лица и документи при установено дублиране на носители на права, което е още една причина собствеността да не се заключава само от схемата. ЗКИР, чл. 41, ал. 6

Кадастърът идентифицира обекта и удостоверява регистрираните кадастрални данни. Имотният регистър съдържа вписаните актове, ипотеки и възбрани. Строителните книжа отговарят на различен въпрос: какво е одобрено и въведено в експлоатация. АГКК: предназначение на схемата Агенция по вписванията: Имотен регистър

Официални източници

1. АГКК: Закон за кадастъра и имотния регистър, актуален от 9 февруари 2026 г.
2. АГКК: Наредба № РД-02-20-4 за кадастралните услуги
3. Административен регистър: издаване на схема на самостоятелен обект
4. АГКК: за какво служи скицата или схемата
5. АГКК: имат ли срок скиците и схемите
6. Агенция по вписванията: Имотен регистър

Следваща стъпка

Сравнете схемата с документа за собственост, строителните книжа, действителното състояние и предмета на проекта за договор, преди да поемете необратимо плащане. При покупка от разстояние проверете отделно и пълномощното за имотната сделка. За общото техническо състояние на сградата вижте какво може и какво не може да докаже техническият паспорт. TV Property може да организира комплекта документи и независимата проверка за конкретния имот.

Поискайте документална проверка от екипа на TV Property.