Специална банкова сметка на нотариус при покупка на имот: кога е полезна

Специалната банкова сметка на нотариуса позволява цената по имотна сделка да бъде внесена по сметка на нотариуса и освободена при предварително записани условия. Тя може да намали риска между подписването и получаването на парите, но не е автоматична гаранция за собственост, липса на тежести или изпълнение на всеки договорен ангажимент.

Законът допуска използването на такава сметка при сделки, с които се учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху недвижими имоти. Условията за внасяне и нареждане на плащанията се уреждат с писмено споразумение между нотариуса и страните. Това е съществената част на режима по чл. 25а от Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Правните източници са проверени на 1 септември 2026 г. Тази статия обяснява механизма, но не заменя правна консултация и преглед на конкретното споразумение.

Какво решава сметката и какво остава извън нея

При обикновен банков превод купувачът нарежда сумата директно към продавача според договора. При специалната сметка парите първо постъпват по сметка на името на нотариуса. Нотариусът ги нарежда нататък при условията, които страните са записали писмено.

Ползата е ясна, когато има времеви промеждутък между подписването, вписването и плащането. Купувачът не иска цената да бъде освободена твърде рано. Продавачът иска доказателство, че средствата са осигурени. Сметката може да свърже тези две нужди в една договорена процедура.

Тя обаче не проверява вместо Вас титула на продавача, строителните книжа, данъчния ефект или произхода на средствата. Не поправя неточно описание на имота и не превръща спорна договорна клауза в ясна. Платежният механизъм е само един слой от сигурността на сделката.

Писменото споразумение е по-важно от името на услугата

Изразът „нотариална сметка“ звучи като готов стандартен продукт. Законът обаче поставя акцента върху писменото споразумение. Именно там трябва да се вижда кой внася сумата, в какъв срок, при какви доказателства се освобождава тя и какво става, ако условието не настъпи.

Формулировка от типа „след сделката“ е твърде неясна за голямо плащане. Страните трябва да разберат дали се чака подписването на нотариалния акт, входящ номер, вписване, удостоверение за вписване, заличаване на тежест или друг конкретен документ. Ако плащането се разделя между продавач, банка и трето лице, всяко направление се описва отделно.

Проверете и как се третират банковите такси, лихвите по сметката, отказът от сделката и спорът между страните. Не приемайте, че отговорът е един и същ при всеки нотариус или всяка сделка.

Кога механизмът е особено полезен

Специалната сметка има най-ясна роля, когато освобождаването на цената трябва да последва проверим документален факт. Това може да е вписването на акта или изпълнение на договорено условие, което нотариусът може да установи по начина, описан в споразумението.

При покупка с ипотечен кредит платежната схема често включва и изисквания на банката. Част от цената може да е собствено участие, а друга част да се усвои след вписване на обезпечението. В този случай всички участници трябва да работят по една и съща последователност. Не добавяйте специална сметка към вече договорена банкова схема, без банката, нотариусът и адвокатът да са я съгласували.

При покупка от строител или инвеститор въпросът е различен от плащанията по строителни етапи. Сметката може да уреди конкретното прехвърляне, но не замества защитите в предварителния договор, сроковете за завършване и доказването на достигнат етап.

Какво да проверите преди да преведете парите

Преди нареждането поискайте финалния текст на споразумението, данните на специалната сметка и ясна платежна референция. Сверете получателя и IBAN по независим канал с кантората. Не използвайте банкови данни, изпратени само в последна кореспонденция, без допълнително потвърждение.

След това прочетете механизма като времева линия: кога парите влизат, кой потвърждава условието, кога нотариусът може да нареди плащането и как се връща сумата при неосъществена сделка. Ако по една точка има две възможни тълкувания, тя още не е готова за подпис.

Накрая сравнете текста с нотариалния акт, предварителния договор и банковите инструкции. Разминаването между документи е по-опасно от липсата на още една защитна фраза.

Специалната сметка не е ескроу обещание без граници

В разговорите понякога този механизъм се нарича „ескроу“. Това обаче не означава, че всяка чуждестранна представа за escrow автоматично се прилага към българската нотариална сметка. Правата и задълженията идват от закона и конкретното писмено споразумение.

Не разчитайте и на общото твърдение, че „нотариусът носи отговорност за всичко“. Нотариусът има законови функции, но страните трябва да направят собствена правна и фактическа проверка. Ако условието за плащане е лошо формулирано, самото участие на нотариус не премахва двусмислието.

Проверени източници

• Министерство на правосъдието: Закон за нотариусите и нотариалната дейност
• Агенция по вписванията: Имотен регистър

Преди да определите плащането, подредете и всички разходи при ипотечна покупка. Ако част от цената не съвпада с реално договореното, вижте и рисковете при по-ниска цена в нотариалния акт.

Свържете се с TV Property за координация на документите и платежния график по конкретна покупка.