По-ниска цена в нотариалния акт: рискът остава при купувача

Ако реалната цена е по-висока от сумата в нотариалния акт, част от най-важното условие по сделката остава извън официалния документ. Това не е безобидна икономия от такси. Създава проблем при доказване на плащането, спор или разваляне на сделката и може да намали документално доказаната цена на придобиване при бъдеща облагаема продажба.

При възмездна сделка с недвижим имот страните декларират в нотариалния акт, че посочената сума е действително уговореното плащане. ЗННД, чл. 25, ал. 9 Съзнателното записване на друга цена влиза в пряко противоречие с тази декларация.

Източниците са проверени на 21 август 2026 г. Последиците при конкретен спор зависят от фактите и доказателствата. Този материал не предвижда съдебен резултат и не замества адвокат и данъчен консултант.

„На данъчна оценка“ не означава законна отстъпка

При възмездно придобиване местният данък се изчислява върху уговорената цена, а ако данъчната оценка е по-висока, върху нея. Министерство на финансите: данък при придобиване Данъчната оценка е минимална база при това сравнение, не разрешение реалната уговорка да бъде скрита.

Възможната краткосрочна разлика в такси трябва да се сравни с размера на недокументираното плащане. Ако за малко по-нисък разход оставяте значителна част от цената извън акта и банковото основание, съотношението риск към „спестяване“ е лошо.

Доказването става по-трудно точно когато е най-важно

При спор съдът оценява всички допустими доказателства, но Гражданският процесуален кодекс ограничава свидетелските показания за сделки, които изискват писмен акт, за опровергаване на официален документ и за определени писмени уговорки. ГПК, чл. 164

Не е коректно да се твърди, че купувачът винаги може да възстанови само сумата в акта. Резултатът зависи от иска, платежните документи, кореспонденцията и фактите. Но точно това е проблемът: доброволно сте създали противоречие между официалното съдържание и реалната уговорка, което после трябва да доказвате.

Плащане в брой или неясно основание по банков превод добавя още неизвестни. Прозрачният банков път и договорът, който отразява действителната цена, пазят и двете страни.

Бъдещият данък може да се изчисли по по-ниска документална цена

При бъдеща продажба, която е облагаема, ЗДДФЛ използва документално доказаната цена на придобиване при определяне на облагаемия доход. ЗДДФЛ 2026, чл. 33, ал. 6 Ако сте платили повече, но не можете да го докажете като част от придобиването, разликата може да работи срещу Вас.

Не всяка бъдеща продажба е облагаема, а приложимите освобождавания и факти трябва да се проверят тогава. Важното е по-скромно: недокументираната цена не е надеждна данъчна база.

Отделна цена за обзавеждане не е универсално решение

Реално продавани движими вещи могат да имат отделно основание и цена. Те трябва действително да съществуват, да принадлежат на продавача, да бъдат описани и разумно оценени. Измислено „обзавеждане“ не трябва да се използва за прикриване на част от цената на имота.

Ако има отделна продажба на мебели или оборудване, адвокат и данъчен консултант трябва да прегледат документите и плащането. Икономическата реалност не се променя от етикета на превода.

Как да реагирате на такова предложение

Поискайте пълната действителна цена и всички плащания да бъдат отразени последователно в предварителния договор, нотариалния акт и банковите нареждания. Нека адвокатът Ви прегледа схемата преди капаро, а нотариусът да потвърди документите и начина на плащане.

Ако продавачът поставя по-ниската цена като условие, това е информация за риска и отношението към документите. Не позволявайте спешността да превърне Вашето плащане в неофициално обещание.

Проверени първични източници

• Министерство на правосъдието: Закон за нотариусите и нотариалната дейност
• Министерство на финансите: данък при възмездно придобиване
• Министерство на правосъдието: Граждански процесуален кодекс
• НАП: ЗДДФЛ 2026

За да видите как се формират действителните разходи, използвайте отделното ръководство за скритите разходи при покупка с ипотека.

Свържете се с TV Property за прозрачна оферта и график на плащане.