en
Няма една структура, която винаги плаща по-малко данък. При един апартамент за дългосрочен жилищен наем личната собственост често е по-лесна за управление. Дружеството може да е по-подходящо, когато имотът е част от реална стопанска дейност и печалбата ще остава в бизнеса за нови инвестиции. Отговорът обаче зависи от начина на използване, финансирането, ДДС статута и плана за продажба.
Решението е добре да бъде взето преди резервация или предварителен договор. Имот, придобит лично, не става собственост на Вашето дружество с вътрешно счетоводно записване. Последващата продажба, непарична вноска или друг способ за прехвърляне има собствен правен и данъчен режим, който трябва да бъде моделиран отделно.
Данъчните правила и първичните източници в тази статия са проверени на 19 август 2026 г.Текстът разглежда типичен случай на местно физическо лице и българско дружество. Краткосрочно настаняване, системна търговия с имоти, свързани лица, лично ползване и трансгранични структури могат да променят резултата.
Започнете от реалния сценарий
Преди да сравнявате проценти, запишете какво точно ще правите с имота. Един апартамент, отдаван дългосрочно на семейство и продаден след десет години, не е същият модел като портфейл от жилища, управляван с персонал, реклама и редовно реинвестиране.
Важно е и кой ще ползва жилището. Фирменият нотариален акт не превръща личните разходи на собственика в бизнес разходи. ЗКПО урежда специално разходите в натура при смесено служебно и лично ползване, включително начина за разпределяне на разходите при недвижим имот. Приложението му зависи и от качеството на ползвателя, затова личното ползване трябва да се прегледа конкретно със счетоводител. [Министерството на финансите обобщава режима по чл. 204–217 ЗКПО].
Как се облага дългосрочният наем при физическо лице?
Когато местно физическо лице получава обичаен доход от наем, облагаемият доход се намалява с 10% нормативно признати разходи, а ставката върху данъчната основа е 10%. При стандартен случай без други корекции това дава данък, равен на 9% от брутния наем. Кой внася авансовия данък зависи от това дали наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице. [Това е описано в актуалните указания на НАП за доходите от наем].
Този режим не означава, че собственикът приспада отделно действителните разходи за ремонт, обзавеждане или лихва. Намалението е нормативно. Ако дейността по факти има характер на търговска или представлява туристическо настаняване, не трябва автоматично да се използва този пример.
Как се облага доходът в дружеството?
При българско търговско дружество корпоративният данък е 10% върху данъчната печалба. Данъчната печалба не е нито полученият наем, нито свободният паричен поток: тя се формира от счетоводния финансов резултат след преобразуванията по ЗКПО. [НАП посочва данъчната основа и ставката по чл. 19 и 20 ЗКПО].
Следователно фирмата не приспада „всичко с фактура“. Разходът трябва да бъде отчетен и документално обоснован, а данъчното му третиране зависи от връзката с дейността и от приложимите правила. Покупната стойност на сграда, текущ ремонт, съществено подобрение, обзавеждане и лихва не са взаимозаменяеми счетоводни категории. Точният амортизационен и данъчен план трябва да се изготви за конкретния имот по [актуалния текст на ЗКПО, публикуван от Министерството на финансите].
Ако печалбата остане в дружеството, няма разпределен дивидент към собственика. Когато българско дружество разпредели дивидент на местно физическо лице, доходът се облага с окончателен данък 5% върху брутната сума на дивидента. [НАП посочва ставката и основата по чл. 46, ал. 3 ЗДДФЛ]. Затова сравнявайте не само данъка на дружеството, а и сумата, която трябва да достигне до Вас лично.
ДДС: фирма не означава автоматичен данъчен кредит
Правото на данъчен кредит не възниква само защото купувачът е дружество или е регистриран по ЗДДС. Значение имат конкретната доставка при покупката, регистрацията, документите и използването на имота за облагаеми доставки.
По чл. 45, ал. 4 ЗДДС отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец, е освободена доставка. Законът позволява доставчикът да избере определени доставки по чл. 45 да бъдат облагаеми, но този избор трябва да бъде анализиран за реалния договор. Правото на приспадане и последващите корекции са уредени отделно в закона. [Вижте актуалния официален текст на ЗДДС, включително чл. 45, 69, 70 и 79–79б].
Практическият извод е прост: поискайте писмен ДДС анализ преди предварителния договор. В него трябва да са описани продавачът, цената с или без ДДС, бъдещият наемател, предназначението на имота и евентуалното лично ползване.
Финансирането се сравнява отделно
редитът на потребител за недвижим имот и кредитът на дружество не са един и същ договорен режим. БНБ напомня, че при потребителския ипотечен кредит кредиторът извършва оценка на кредитоспособността и може да откаже кредита; изискват се доказателства за доход и отделни документи за имота. [Вижте наръчника на БНБ за кредитополучатели].
Не приемайте, че лична предварителна оферта може да бъде прехвърлена на фирмата. Поискайте две реални предложения, ако и двете структури са възможни, и сравнете общата цена, срока, обезпеченията, изискваното собствено участие и личните гаранции.
Какво се случва при продажба?
При физическо лице ЗДДФЛ освобождава дохода от продажбата на един жилищен имот, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от три години. Законът освобождава и дохода от продажба на до два недвижими имота, както и на селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако са изминали повече от пет години. Това са отделни правила с условия, а не общо обещание, че всеки имот става необлагаем след три години. [НАП публикува точния обхват на освобождаванията по чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ].
Когато продажбата е част от дейност, извършвана като търговец, квалификацията и режимът могат да бъдат различни. Това е особено важно при чести покупки и препродажби.
При дружеството счетоводният резултат от продажбата участва във формирането на данъчната печалба. Ако след това собственикът иска парите лично, трябва да се моделира и законният начин за тяхното получаване, включително евентуален дивидент.
Сравнението в една таблица
| Въпрос | Физическо лице | Българско дружество |
| Обичаен дългосрочен наем | 10% нормативни разходи и 10% данък върху данъчната основа при приложимия режим | 10% корпоративен данък върху данъчната печалба |
| Действителни разходи | Не се приспадат отделно при нормативния режим | Отчитат се според счетоводните правила и ЗКПО |
| Получаване на печалбата лично | Доходът вече е на физическото лице | Разпределеният дивидент към местно физическо лице обичайно е с 5% окончателен данък |
| ДДС | Зависи от регистрацията, доставката и използването | Също зависи от регистрацията, доставката и използването; фирмата сама по себе си не създава право на кредит |
| Продажба | Възможни са освобождаванията по чл. 13 ЗДДФЛ, ако всички условия са изпълнени | Резултатът от продажбата участва в данъчната печалба |
Таблицата е ориентир, не калкулатор. За смислено решение направете поне два модела: нормална година на отдаване и годината на продажбата. Добавете счетоводното обслужване, финансирането, очакваните капиталови разходи и начина, по който ще използвате печалбата.
Следваща стъпка
Преди да резервирате имота, дайте на счетоводителя еднакви предположения за наем, разходи, финансиране и продажба и в двата варианта. За да подготвите тези числа, използвайте отделната рамка за [оценка на апартамент като инвестиция]. TV Property може да предостави данните за конкретния имот, но данъчният специалист трябва писмено да потвърди структурата за Вашите обстоятелства.
[Поискайте данни за конкретен инвестиционен имот].
Проверени първични източници
- [НАП: доходи от наем](https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/danak-vurhu-dohodite-na-fizicheski-lica/naem/rent)
- [НАП: корпоративен данък](https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/korporativen-danak)
- [НАП: дивиденти](https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/okonchatelen-danak-varhu-dohodi/dividenti/dividenti)
- [НАП: продажба на имущество](https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/godishen-danak-varhu-dohdite/prodazhba-na-imushtestvo/)
- [Министерство на финансите: актуален текст на ЗДДС](https://www.minfin.bg/upload/19301/ZAKON_za_danyk_vyrhu_dobavenata_stojnost.pdf)
- [Министерство на финансите: актуален текст на ЗКПО](https://www.minfin.bg/upload/46882/ZAKON_za_korporativnoto_podohodno_oblagane.pdf)
- [БНБ: кратък наръчник на ползвателя на ипотечен кредит] (https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/bs_cust_info_pdf_bg.pdf)
Често задавани въпроси
Не може да се реши само по броя на имотите. При обикновен дългосрочен наем личната собственост често е административно по-проста. Дружеството може да има логика, ако имотът е част от стопанска дейност, има значими правилно отчетени разходи или печалбата ще се реинвестира. Направете изчисление с Вашите числа.
Не. Документът е необходим, но не е достатъчен. Разходът трябва да бъде свързан с дейността и счетоводно класифициран правилно; някои вложения се капитализират, вместо да намалят резултата наведнъж.
Не. Нужно е да са изпълнени законовите условия за данъчен кредит. Освободеното или лично използване може да ограничи правото или да доведе до корекции.
Възможно е чрез подходяща законна сделка или корпоративна операция, но няма автоматично прехвърляне. Продажбата, непаричната вноска и другите способи имат различни процедури, оценки, разходи и данъчни последици. Изберете способа с нотариус, адвокат и данъчен специалист.
Владимир Колев е изпълнителен директор на TV Property и предприемач в сферата на жилищните и инвестиционните имоти. Завършил е икономика и математика в University of Bath и Софийския университет и има практически опит в развитието на отличавани жилищни проекти в София и по Черноморието.