Апартаментът като инвестиция в България през 2026

Апартаментът си струва като инвестиция, когато реалистичният нетен доход след вакантност, данъци, поддръжка и управление оправдава общо вложената сума и риска. При ипотека отделно се изчисляват паричният поток след обслужването на кредита и доходността върху собствения капитал.

Проверено на 12 август 2026 г. Пазарните показатели са предварителни и се актуализират. Информацията е обща и не представлява индивидуален инвестиционен или данъчен съвет.*

 

Четирите критерия

Решението не започва с въпроса „Ще растат ли цените?“, а с четири проверими критерия:

1. Доходност: какво остава от наема след вакантност, разходи и данък спрямо общото вложение.
2. Ликвидност: колко лесно имотът може да бъде отдаден или продаден без голяма отстъпка.
3. Цена на притежанието: кои разходи се повтарят независимо дали жилището е заето.
4. Риск и хоризонт: какво става при празни месеци, ремонт, по-висока лихва или по-бавна продажба.

Поскъпването на пазара не поправя автоматично слаб наем, висока покупна цена или постоянен отрицателен паричен поток.

Брутна и нетна доходност

Брутната доходност е първоначален филтър:

Брутна доходност при пълна заетост = (месечен пазарен наем × 12) ÷ покупна цена × 100**

Тя не отчита празни периоди, данък, поддръжка и разходите по придобиване. За реално сравнение използвайте:

Нетна доходност без финансиране = (очакван събран годишен наем − оперативни разходи − данък) ÷ общо вложение при придобиването × 100**

Където:

- очакван събран наем е наемът след допускане за вакантност и несъбрани суми;
- оперативните разходи включват местни данъци и такси, етажна собственост, застраховка, поддръжка, управление и други разходи на собственика;
- общото вложение включва покупната цена, разходите по придобиване и необходимото първоначално довършване или обзавеждане.

Данък върху наема

В обичайния случай на местно физическо лице, което дългосрочно отдава собствен апартамент извън стопанска дейност, придобитият доход се намалява с 10% нормативно признати разходи, а облагаемият доход се облага с 10%. Това съответства на 9% от брутно придобития наем преди евентуални лични корекции. Краткосрочно настаняване, стопанска дейност и специални режими може да се третират различно. (НАП)

Вакантността е сценарий, не универсална константа

Заетост	Събран наем при €900 месечно	Намаление спрямо 12 месеца
12 месеца	€10 800	0%
11 месеца	€9 900	8,3%
10 месеца	€9 000	16,7%

Използвайте реални договори и сравними жилища, а не най-високата публикувана оферта.

Покупка с ипотека

Нетната доходност по-горе измерва самия имот без ефекта на финансирането. При кредит са нужни още два показателя:

Годишен паричен поток след финансиране = събран наем − оперативни разходи − данък − годишни плащания по кредита

Доходност върху собствения капитал = годишен паричен поток след финансиране ÷ внесени собствени средства × 100

Собствените средства включват самоучастието, разходите по придобиване и нефинансираните първоначални разходи. Погасената главница увеличава капитала Ви, но не е оперативен разход като лихвата; затова паричният поток и общата икономическа възвръщаемост не са едно и също число.

За сравнение на оферти използвайте годишния процент на разходите (ГПР), Европейския стандартизиран информационен формуляр (ЕСИФ) и погасителния план, а не само рекламната лихва.

Ликвидност и локация

Проверете:

- реално сключвани наеми за сходни жилища в микрорайона;
- средно време на пазара и повторно публикувани обяви;
- транспорт, работни места, образование и услуги за целевия наемател;
- разпределение, светлина, етаж, асансьор и паркиране;
- състояние, енергийни характеристики, общи части и планирани ремонти;
- бъдещо строителство и предлагане на сравними жилища.

Ново строителство не е автоматично по-ликвидно. Качеството, общите разходи и местното търсене са по-важни от етикета „ново“.

Разходи на собственика

През 2026 г. режимът за такса битови отпадъци е преходен и не е еднакъв във всички общини. Част от тях прилагат нови основи, а законът допуска при определени условия запазване на предходен режим или размер. Проверете решението и наредбата на конкретния общински съвет. (Държавен вестник, бр. 113/2025)

Пазарът през 2026 г.

По предварителни данни на НСИ цените на жилищата в България през първото тримесечие на 2026 г. нарастват с **6,2% спрямо предходното тримесечие** и с **14,8% спрямо първото тримесечие на 2025 г.** (НСИ, 24 юни 2026 г. ; Евростат, 2 юли 2026 г.)

Това е национален индекс, не оценка на конкретен квартал, сграда или апартамент. Бързото поскъпване може да свие наемната доходност, ако наемите растат по-бавно от цените.

За контекст проверявайте лихвената статистика на БНБ, но за решение използвайте индивидуалната оферта и ГПР.

Рискове и изход

Направете стрес тест за:

- 10, 11 и 12 платени наема годишно;
- непредвиден ремонт;
- промяна на плаващата лихва;
- по-нисък наем при следващ договор;
- продажба с отстъпка и по-дълъг срок;
- разходи по продажбата и заличаване на ипотеката;
- приложимото данъчно третиране на печалба при продажба.

Заложете слаб, базов и силен изходен сценарий, без да приемате бъдещото поскъпване за гарантирано. Цената, която сте готови да платите днес, е най-силният Ви контролируем параметър.

Пример с изчисления

Следващият пример показва метода, а не прогнозира резултат.

Допускания: цена €200 000; придобиване и първоначално обзавеждане €16 000; общо вложение €216 000; наем €900; 11 платени месеца; оперативни разходи преди данък €1 500; данък 9% върху получения наем в описания общ случай.

Брутна доходност при пълна заетост:(€900 × 12) ÷ €200 000 × 100 = **5,40%**.

Нетна доходност при 11 платени месеца:

- събран наем: €9 900;
- данък: €891;
- нетен оперативен доход: €9 900 − €1 500 − €891 = €7 509;
- нетна доходност: €7 509 ÷ €216 000 × 100 = **3,48%**.

Сценарий	Платени месеци	Нетен оперативен доход*	Нетна доходност*
Силен	12	€8 328	3,86%
Базов	11	€7 509	3,48%
Стресов	10	€6 690	3,10%

\* При €1 500 оперативни разходи и 9% данък върху получения наем.

При ипотека извадете годишните плащания по индивидуалния погасителен план, за да получите паричния поток, и го разделете на реално внесените собствени средства.

Често задавани въпроси

Струва ли си апартаментът като инвестиция през 2026 г.?

Само ако конкретните числа работят. Националният ръст не гарантира възвръщаемост за отделен имот. Изчислете наема след вакантност, всички разходи, данъка, общото вложение и при ипотека — паричния поток след кредита.

Как се изчислява доходността от наем?

Брутната доходност дели дванадесет месечни наема на покупната цена. Нетната използва реалистично събрания наем, приспада оперативните разходи и данъка и дели резултата на цялото вложение.

Какъв данък се плаща върху наема?

В обичайния случай за местно физическо лице при дългосрочно отдаване извън стопанска дейност придобитият доход се намалява с 10% нормативни разходи, а остатъкът се облага с 10% — 9% от брутно придобития наем преди лични корекции. Специалните режими изискват отделна проверка.

Как се оценява покупка с ипотека?

Първо оценете имота без финансиране. След това изчислете паричния поток след всички плащания по кредита и доходността спрямо собствените средства. Сравнявайте кредитите по ГПР, условия и погасителен план.

Кои са основните рискове?

Вакантност, неплащане, ремонт, плаваща лихва, концентрация в един актив, промени в местните правила, по-слаб наем и продажба с отстъпка.

Източници

1. НСИ — Статистика на цените на жилища, I тримесечие 2026 24.06.2026 г.
2. Евростат — House prices, Q1 2026 02.07.2026 г.
3. НАП — Доходи от наем
4. БНБ — Лихвена статистика
5. Държавен вестник, бр. 113/2025