София или Бургас 2025/26: къде новото строителство дава по-добра възвръщаемост

Ние, TV Property Ltd., стъпваме на 30 години опит в изграждането на луксозни жилищни сгради в София и Бургас. Този наръчник е създаден, за да вземете информирано решение между двата пазара, като сравняваме не само цена на кв.м, а общата стойност на владение (TCO) за 5–7 години, реалната наемна доходност, ликвидността при изход и ежедневния комфорт: енергийни сметки, акустика и паркиране. Акцентите са насочени към търсещите ново строителство София, ново строителство Бургас и апартаменти Бургас ново строителство, които целят устойчивост и предвидимост.

Как да сравняваме разумно с рамка TCO 5–7 години

За да сравните ябълки с ябълки, включете в сметката следните фактори и ги преценявайте комбинирано, не изолирано:

• Цена на имота + такси при покупка: нотариус, местен данък, вписване.

• Енергиен разход и поддръжка: отопление/охлаждане, асансьор, общи части, фасада, бъдещи ремонтни фондове.

• Паркиране и мобилност: Синя зона с времеви лимит и SMS таксуване или подземно паркомясто/гараж.

• Риск от капиталови ремонти: много по-нисък при ново строителство клас A/A+.

• Ликвидност при изход: колко бързо можете да продадете след 3–5 години и при какви отстъпки/премии.

• Наемна предвидимост: в София пазарът е по-широк и по-равномерен; в Бургас има сезонна премия при активно управление (особено до Морска градина/център).

• Психологически комфорт: тих дом, сигурно паркиране и предвидими сметки. Това не е „дреболия“, а реална стойност, която пази времето и нервите ви всеки ден.

Когато TCO се пресметне честно, входната цена/кв.м престава да бъде „единственият бог“ и се вижда истинската разлика между проектите и локациите.

София: столична ликвидност и реална премия за паркомясто

София предлага широка аудитория от наематели и купувачи, разнообразна заетост в различни сектори и развита инфраструктура (метро и ключови коридори). Това създава по-предвидима заетост и по-бърз изход при необходимост от препродажба. При ново строителство A/A+ ефектът се усилва: по-ниски сметки, стабилен вътрешен климат, добро търсене от професионалисти, които работят хибридно и търсят тишина.

Паркиране в София: Синята зона работи с часови лимит и SMS плащане (1302). Ако нямате собствено място, TCO се покачва „капка по капка“: ежедневни такси, търсене на място в натоварени часове, риск от глоби. Подземното паркомясто елиминира тази логистика, осигурява сигурност и повишава ликвидността при изход (купувачите активно търсят „ново + локация + паркомясто“). В наемния пазар често добавя 50–100 евро към наема, а за собственика означава по-малък риск от вакантност.

Бургас: ускоряващ се пазар и сезонна доходност при активно управление

Бургас се отличава с видимо ускорение на интереса към качественото ново строителство, особено в централните и крайморските зони. Ефектът на сезонната премия през лятото позволява по-висока брутна доходност при краткосрочно отдаване, ако сте готови да управлявате оперативно (обслужване, почистване, календар, динамично ценообразуване). Дългосрочните наеми дават предвидимост извън сезона, като добре позиционирани имоти с A/A+ и паркомясто поддържат атрактивни нива.

Паркиране в Бургас: Синя зона със SMS (1356). При ежедневна употреба разходът бързо се доближава до ниска такса за гараж в нова сграда. Затова собственото паркомясто е не само удобство, а финансова рационалност и аргумент за по-висока наемна цена.

Предимството TV Property: без комисионна и директен ефект върху TCO

Купувайки директно от инвеститора с TV Property Ltd., не плащате комисионна към посредник. Това е чиста икономия още в деня на сделката — пари, които остават за обзавеждане, техника, резерв за разходи или просто намаляват крайния бюджет.

Тази сума често покрива цялото базово обзавеждане или разликата до по-добър клас изпълнение (подови настилки, осветление, врати), което вдига наемната атрактивност и крайната стойност при изход.

Енергиен клас A/A+ и готовност за бъдещето

Новите стандарти в строителството насочват към висока енергийна ефективност и ниски емисии. В практиката това означава:

• Качествени ограждащи елементи с ниска топлопроводимост.

• Дограма с добри параметри и коректен монтаж.

• Контролирана вентилация с възстановяване на топлина за чист въздух без топлинни загуби.

• Високоефективни HVAC/термопомпи за отопление и охлаждане с нисък разход.

• Подготвеност за интелигентни системи (например умен контрол на температура и влажност).

Резултатът е по-ниска сметка, по-стабилен микроклимат и по-висока търговска стойност. И при наем, и при препродажба имотът с A/A+ печели доверие и по-бързо намира своя купувач/наемател.

Какво означава solar-ready в български условия

Solar-ready означава, че сградата е проектирана с предвидени трасета, достатъчна покривна площ и конструктивни параметри за фотоволтаични или термосоларни системи. В практиката това сваля цената и сложността на бъдещото дооборудване, подобрява TCO в следващите години и е силен коз в разговорите с наематели, които ценят устойчивите решения.

Акустика, вентилация и комфорт: скритата премия в града

В централни и оживени локации акустиката е равна на качество на живот. Съвременното ново строителство на TV Property Ltd. използва многослойни фасади, междуапартаментни шумоизолации, качествени входни врати и вентилация с рекуперация. Така структурният и междуапартаментният шум се свеждат до минимум, а въздухът остава свеж без нужда от постоянно отваряне на прозорци. Ефектът е директен: по-дълбок сън, повече фокус при работа от дома и по-висока атрактивност за наемния пазар.

Сравнение София и Бургас по ключови показатели

Чеклист преди капаро

• Проверка на инвеститора: история на завършени обекти, спазени срокове, гаранции.

• Актове 14/15/16: вържете плащанията към етапни приемки, изисквайте протоколи.

• Енергиен пакет: фасада, дограма, HVAC/термопомпа, вентилация, евентуална solar-ready подготовка.

• Акустика: междуапартаментни стени, изолация към стълбище/асансьор, входни врати.

• Паркомясто: размер, широчина на рампа, маневреност, височина за SUV.

• Такса поддръжка (HOA): какво включва, как се формира и прогнозен бюджет за 3 години.

• Наемна стратегия: дългосрочно срещу краткосрочно; ниво на управление, очаквана вакантност.

Допълнителна сигурност с 30-годишния опит на TV Property Ltd.

Нашият дългогодишен опит в София и Бургас е вашият филтър за качество: съпътстваме проверките, структурираме етапните плащания, преглеждаме техническите спецификации и ви помагаме да изберете тих, ефективен и ликвиден апартамент.

Финален извод и призив за действие

• София е изборът за предвидимост и бърз изход, особено при A/A+ и подземно паркомясто в близост до метро.

• Бургас предлага ускоряваща се доходност и възможност за сезонна премия при правилна локация и активно управление.

• И в двата града качественото ново строителство намалява TCO, повишава комфорта и запазва стойността.

Консултирайте се с TV Property Ltd. (30 години опит) за директна покупка без комисионна и персонализиран TCO анализ според вашия бюджет и хоризонт. Ще изчислим реалните сметки, наемния потенциал и очакваната ликвидност, за да вземете решение с по-нисък риск и по-висока възвръщаемост.