Разходите при покупка на имот с ипотека през 2026: какво влиза в реалния бюджет

Покупната цена и самоучастието не са цялата сума, която трябва да подготвите при сделка с ипотека. Към тях се добавят местният данък, нотариалната такса и вписването на покупката. Самата ипотека също има отделни нотариални и регистрационни разходи. После идват оценката, застраховките и условията по конкретната банкова оферта.

Част от тези суми могат да се изчислят предварително с добра точност. Други зависят от общината, данъчната оценка, размера на обезпечението и избраната банка. Затова полезният въпрос не е „Колко процента да добавя към цената?“, а „Кои позиции важат за моята сделка и върху каква основа се смятат?“

Данните и правните източници са проверени на 14 август 2026 г. Статията приема обичайната договорна практика основните разходи да се поемат от купувача. Страните могат да уговорят друго. Информацията е обща и не замества правна, данъчна или кредитна консултация.

Трите основни разхода по прехвърлянето

При покупката има три големи позиции: местен данък при придобиване, нотариална такса за нотариалния акт и такса за вписването му в Имотния регистър. Те често се събират под общото название „нотариални разходи“, но се определят по различни правила и не отиват на едно и също място.

Местният данък се определя от общината по местонахождение на имота. За недвижим имот се използва по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка. Това означава, че процентът от сделка в друг град не е надежден ориентир. Трябват Ви актуалната ставка на конкретната община и валидната данъчна оценка. Министерство на финансите

Нотариалната такса се изчислява върху удостоверявания материален интерес. Когато приложимата оценка и посоченият материален интерес се различават, таксата се събира върху по-високата стойност. Таблицата по-долу показва основната пропорционална такса по т. 8 от тарифата. Допълнителни действия, преписи и ДДС могат да увеличат окончателната фактура. ЗННД, чл. 91–97   ;  Тарифа на Нотариалната камара

Тарифата е приета в левови стойности. След въвеждането на еврото сумите се превалутират по официалния курс 1 евро = 1,95583 лв. и се закръгляват по законовите правила. Задължителният период за двойно обозначаване приключи на 8 август 2026 г. Официален портал за еврото

Таксата за вписване е 0,1% върху цената, по която е таксуван актът, при установен минимален размер. При цена от 200 000 евро това са 200 евро. Процентът е лесен за смятане. Важното е да не забравите, че при ипотека ще има и второ вписване. Агенция по вписванията, чл. 2 от тарифата

Ипотеката е отделен акт и има собствена цена

Покупката и договорната ипотека може да се подпишат в един ден, но юридически не са едно и също действие. Ипотеката се учредява с отделен нотариален акт в полза на банката и се вписва отделно. Затова има втора нотариална такса и втора такса за вписване.

Тук има едно уточнение, което лесно се пропуска. Основата за сметката не трябва автоматично да се приема за равна на отпуснатата главница. Използва се материалният интерес, посочен в конкретния ипотечен акт. Той се проверява в проекта на договора и документите на банката, преди да се прави окончателна калкулация.

Ипотеката има и край. След пълното погасяване тя трябва да бъде заличена. Този разход идва години по-късно и рядко влияе на решението днес, но все пак е част от общата цена на финансирането. Размерът му ще зависи от основанието и тарифата, които действат към онзи момент.

Какво да гледате в банковата оферта

При кредита най-важното число не е рекламната лихва, а годишният процент на разходите (ГПР). Той събира в една мярка разходите, които влизат в общата цена на кредита според приложимите правила и допускания. Заедно с него трябва да прочетете Европейския стандартизиран информационен формуляр (ЕСИФ), погасителния план и проекта на договор.

Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители позволява такси за ясно описани допълнителни услуги, но забранява такси и комисиони за действия, свързани с усвояването и управлението на кредита. Затова „такса за усвояване“ и „такса за поддържане на кредита“ не бива да се приемат като нормални позиции в потребителски ипотечен кредит. Ако офертата съдържа разход за сметка, пакет, оценка или друга услуга, проверете какво точно получавате и дали разходът е включен в ГПР. ЗКНИП, чл. 27

Оценката на имота обикновено се прави от оценител, приеман от банката. Цената, моментът на плащане и възстановимостта ѝ не са еднакви при всички банки. Тук няма надеждна обща сума. Има само конкретна писмена оферта.

При предсрочно погасяване обичайното законово правило е обезщетение до 1% от предсрочно погасената сума, ако от усвояването още не са платени 12 месечни вноски. След 12-ата платена вноска не се дължи обезщетение или неустойка. Законът допуска тясно изключение при доказана по-голяма загуба, затова конкретният договор трябва да се провери внимателно. ЗКНИП, чл. 41

Застраховките са годишен разход, не бележка под линия

Имуществената застраховка на ипотекирания имот е обичайно условие по кредита. Проверете покритието, застрахователната сума, ползващото се лице и дали банката приема еквивалентна полица от друг доставчик. Най-ниската премия не е непременно най-добрият избор, ако покритието е твърде ограничено.

Животозастраховането не е задължително във всяка оферта. Понякога то е условие за по-ниска лихва или част от пакет. Сравнението трябва да е между общия разход със и без застраховката, а не само между двата лихвени процента. Имуществената и животозастраховката се плащат повторно през приложимия период. Еднократната сметка за сделката не е достатъчна.

Според конкретния имот може да има и адвокатска проверка, брокерска комисиона, техническа инспекция, удостоверения, преписи, банков превод или специална сметка. Не всяка сделка включва всички тези позиции. Ако ги скриете зад общ ред „други“, бюджетът лесно губи връзка с реалността.

Пример: имот за 200 000 евро с кредит от 160 000 евро

Нека приемем, че договорената цена от 200 000 евро е по-висока от данъчната оценка. Кредитът е 160 000 евро, а за целите на примера материалният интерес на ипотеката също е 160 000 евро. Използваме местен данък от 3% само като илюстрация. Оценката е 200 евро, а първата годишна имуществена застраховка е 180 евро. Това не са пазарни обещания, а допускания, които трябва да замените с Вашите числа.

За покупката 200 000 евро се равняват на 391 166 лв. по официалния курс. Основната пропорционална нотариална такса е 1 312,83 лв., или около 671,24 евро. С 20% ДДС тя става приблизително 805,49 евро. Вписването е 200 евро, а примерният местен данък е 6 000 евро.

При ипотеката 160 000 евро се равняват на 312 932,80 лв. Основната нотариална такса е около 591,24 евро без ДДС и 709,49 евро с ДДС. Вписването е още 160 евро.

Междинният сбор е 4,13% от покупната цена. Това не е универсален процент. При друга община, по-висока данъчна оценка, различен материален интерес по ипотеката или друга банкова оферта резултатът ще се промени. Към необходимите налични средства трябва да добавите и самоучастието от 40 000 евро. То е Ваш капитал, не разход по сделката.

Какво да поискате преди резервация

Една добра калкулация започва преди предварителния договор. Поискайте документите и числата, които могат да променят бюджета Ви:

- актуална данъчна оценка и ставка на общината;
- предварителна нотариална калкулация за покупката и ипотеката;
- ЕСИФ, ГПР, погасителен план и проект на кредитния договор;
- всички задължителни сметки, пакети, застраховки и допълнителни услуги;
- правна проверка на собствеността, тежестите и документите;
- резерв за условни разходи и първите месеци след придобиването.

Ако една позиция не е ясна, не я заменяйте с приблизителен процент. Поискайте основанието и сумата в писмен вид. При сделка за 200 000 евро малките проценти вече не са малки суми.

Следваща стъпка

Преди да резервирате имот, поискайте писмена разбивка за конкретната цена, данъчна оценка, община и кредит. Сравнявайте банковите предложения по ГПР и обща дължима сума, а не само по месечна вноска. Така разбирате цената на сделката, преди да сте поели ангажимент към нея.

Източници

1. Министерство на правосъдието: Закон за нотариусите и нотариалната дейност, чл. 91–97.
2. Нотариална камара: Тарифа за нотариалните такси, т. 8.
3. Агенция по вписванията: действаща тарифа, чл. 2–3.
4. Министерство на финансите: данък при възмездно придобиване
5. Народно събрание: Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители, чл. 27 и чл. 41.
6. Официален портал за еврото: въпроси и отговори