Най-полезният подход е всичко да бъде сметнато предварително. Така се вижда реалната сума, която трябва да бъде осигурена за финализиране на сделката, а не само първоначалната цена на апартамента. По-долу е събран практичен преглед на основните разходи, как се формират и кои от тях са еднократни.

Какви разходи обичайно се плащат над цената на имота

При стандартна покупка на апартамент купувачът трябва да предвиди поне три задължителни разхода: местен данък при възмездно придобиване, нотариална такса и такса за вписване в Имотния регистър. Ако покупката е с ипотечен кредит, обичайно се появяват и още няколко пера - оценка на имота, такса по кредита, нотариални разноски за ипотеката, отделна такса за вписване на ипотеката и застраховка на имота.

Към това при ново строителство трябва да се гледа и данъчният режим по ЗДДС. В практиката това не означава, че купувачът непременно плаща отделно още 20% върху вече договорената сума. По-важното е да се провери дали цената е обявена с включен ДДС или без ДДС и как точно е записано това в предварителния договор и ценовото предложение.

Местен данък при придобиване - първият голям разход

Данъкът при възмездно придобиване се дължи при прехвърляне на имота и се изчислява върху по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка. На практика при повечето сделки с апартаменти в големите градове основата е продажната цена, защото тя обикновено е по-висока.

За София и Бургас ставката е 3%. Това е съществена сума и именно тя често се подценява при първоначалното планиране. При имот за 200 000 лв. местният данък сам по себе си е 6 000 лв., а при имот за 100 000 лв. е 3 000 лв.

Обичайно този разход е за сметка на купувача, освен ако страните не са уговорили друго. В реалната практика при жилищни сделки почти винаги именно купувачът трябва да го заложи в бюджета си.

ДДС при ново строителство - кога е включен и кога трябва да се провери внимателно

При покупка на ново строителство най-важният въпрос не е дали изобщо има ДДС, а как е формирана цената. Когато продавачът е регистрирано по ЗДДС лице и доставката е облагаема, ДДС е част от цената по сделката. Затова преди подписване трябва изрично да се провери дали цената е крайна и включва ДДС, или е посочена без него.

За данъчни цели за нова сграда се приема сграда в груб строеж, както и сграда, за която не са изтекли 60 месеца от датата на разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Това е една от причините офертите за ново строителство да се четат внимателно, особено когато се сравняват различни проекти или имоти от инвеститор и от вторичен пазар.

При сделки със стари имоти или когато доставката е извън обхвата на облагаема доставка по ЗДДС, режимът е различен. Точно затова не бива да се разчита само на общи разговори с брокер, а на ясно изписана цена и преглед на документите.

Нотариална такса - какво трябва да се знае

Нотариалната такса зависи от материалния интерес по сделката. Казано по-просто - гледа се стойността, върху която се изповядва прехвърлянето. При по-висока цена сумата нараства, но не линейно. Освен основната нотариална такса може да има и допълнителни разноски за преписи, удостоверявания и други съпътстващи действия.

За ориентир, при имот за 200 000 лв. основната пропорционална нотариална такса е около 915 лв., а при имот за 100 000 лв. - около 815 лв. Това са полезни суми за предварителен бюджет, но крайната сметка при нотариуса може да е малко по-различна според конкретния акт и съпътстващите услуги.

Такса за вписване в Имотния регистър

Таксата за вписване е отделен и задължителен разход. Тя е 0,1% от стойността, върху която се таксува актът, но не по-малко от 10 лв. При сделка за 200 000 лв. това означава 200 лв., а при сделка за 100 000 лв. - 100 лв.

Тази такса се плаща за вписването на нотариалния акт. Именно вписването прави прехвърлянето противопоставимо на трети лица, затова не е формалност, а ключова част от самата сделка.

Какво се добавя при ипотечен кредит

Покупката с ипотека почти винаги изисква отделен бюджет над разходите по самото прехвърляне. Най-често тук влизат оценка на имота, такса по кредита, нотариални разноски за ипотеката, такса за вписване на ипотеката и застраховка на имота.

Оценката на имота обичайно е няколкостотин лева в зависимост от града, вида имот и банката. Таксата по кредита се определя по тарифата на съответната банка и често подлежи на договаряне. При някои кампании е намалена, а при други отпада, но това не бива да се приема за даденост.

При учредяване на ипотека има и втори нотариален разход, защото ипотеката също се оформя нотариално. Има и отделна такса за вписването ѝ - отново 0,1% върху размера на кредита. Ако кредитът е 160 000 лв., таксата за вписване на ипотеката е 160 лв. Ако е 80 000 лв. - 80 лв.

Застраховката на имота също трябва да бъде предвидена. Тя е различна по размер според банката и застрахователя, но е редно да се мисли като ежегоден разход, а не само като еднократно плащане при сделката.

Ориентировъчни примери за София и Бургас

Следващата таблица не замества индивидуална калкулация, а показва как изглежда реалната картина при две типични сделки. Сметките са ориентировъчни и са направени с цел планиране на бюджета.

Бележка: примерите са ориентировъчни. Възможни са разлики според точната цена на имота, данъчната оценка, тарифата на банката, конкретния нотариален акт и допълнителните съпътстващи разноски.

Какво се случва след подписването на сделката

След прехвърлянето не приключва всичко. За придобитите през годината имоти декларация по чл. 14 от ЗМДТ се подава в двумесечен срок от датата на придобиването. Това е задължение на собственика и не бива да се пропуска, защото от него зависи правилното администриране на имота за целите на местните данъци.

Практически след нотариалния акт обичайно следват още три действия: подаване на декларацията в общината, прехвърляне на партидите за ток и вода, както и организиране на приемането на имота, когато става дума за ново строителство. Тези стъпки не са най-големият разход, но са част от реалния процес.

Покупка директно от инвеститор - къде може да има реална икономия

Когато имотът се купува директно от инвеститор, най-често отпада посредническата комисионна за купувача. При по-високи цени това е осезаемо перо. При имот за 200 000 лв. дори комисионна от 2% означава още 4 000 лв. над останалите разходи.

Освен това при директна сделка много по-лесно се изяснява как е формирана цената, какъв е графикът на плащанията и дали има възможност за разсрочване според етапа на строителството. Това не премахва нуждата от правна и финансова проверка, но често прави структурата на сделката по-прозрачна.

Кои грешки купувачите правят най-често

Най-разпространената грешка е да се смята само сумата по офертата и да не се отдели бюджет за съпътстващите разходи. Втората е да се приеме, че всяка обявена цена за ново строителство е крайна и включва всички данъци. Третата е да се оставят нотариалните и банковите разходи за последния момент, когато вече няма време за спокойна проверка.

Много купувачи подценяват и разликата между сделка със собствени средства и сделка с ипотека. Самият кредит прави покупката възможна, но променя и общия размер на разходите. Затова е разумно бюджетът да се изчисли в два варианта - без кредит и с кредит.

Често задавани въпроси

Колко излизат разходите над цената на апартамента?

При покупка без ипотека те най-често са около няколко процента над цената на имота, защото включват местен данък, нотариална такса и вписване. При ипотека сумата се увеличава заради оценка, банкови такси, разходи по ипотеката и застраховка.

Колко е местният данък при покупка на апартамент в София и Бургас?

За София и Бургас ставката при възмездно придобиване е 3% върху по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка.

ДДС плаща ли се отделно при ново строителство?

Не винаги отделно. Важното е да се провери дали договорената цена е с включен ДДС или без ДДС. При облагаема доставка от регистрирано по ЗДДС лице данъкът е част от цената по сделката.

Колко е таксата за вписване?

Таксата за вписване е 0,1% от стойността, върху която се таксува актът, но не по-малко от 10 лв. При ипотека има и отделна такса за вписване на ипотеката.

Трябва ли имотът да се декларира след покупката?

Да. За придобитите през годината имоти декларация по чл. 14 от ЗМДТ се подава в двумесечен срок от датата на придобиването.

Накрая

Покупката на апартамент изглежда най-често като една цена в офертата, но реалната сметка е сбор от няколко отделни плащания. Когато те са сметнати навреме, процесът е много по-спокоен и рискът от неприятни изненади намалява чувствително.

Най-разумният подход е още преди предварителния договор да има пълен бюджет: цена на имота, местен данък, нотариални разноски, вписване, банкови разходи и резерв за дребни съпътстващи плащания. Така решението за покупка се взема на база реалната, а не на база привидната цена.